Foire aux questions

• L’achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) est l’acquisition d’un bien immobilier qui n’est pas encore construit ou qui est en cours de construction. Le jour de la vente, l’acheteur devient immédiatement propriétaire du terrain et des constructions, s’il en existe. La VEFA implique généralement un CRP qui est un Contrat de Réservation Préliminaire énonçant notamment l’emplacement et la description du bien, le prix d’achat et ses modalités de révision le cas échéant, la date à laquelle la vente peut être conclue et tous autres termes ou conditions suspensives. À la signature du CRP, l’acheteur doit verser un dépôt de garantie qui représente au maximum 2% ou 25% du prix d’achat en fonction du délai imparti pour la signature de l’acte de vente. Après la signature du CRP, le paiement du prix d’achat du bien en VEFA doit être effectué par tranches conformément au Code Civil : au maximum 35% du prix d’achat à la fin des fondations, au maximum 70% à la mise hors d’eau (c’est-à-dire les murs extérieurs, les toits et les terrasses terminés), et au maximum 95% à la fin des travaux. Les 5% restants sont payables lorsque le bien est mis à disposition de l’acheteur.
• La SCIA (Société Civile Immobilière d’Attribution) est une structure juridique dont l’objectif est la construction ou l’acquisition de bâtiments destinés à être divisés en fractions en vue d’être attribués aux associés de la SCIA. L’objet de la SCIA comprend également la gestion et l’entretien des bâtiments jusqu’à la mise en place d’une organisation différente. Les associés de la SCIA sont tenus de verser des fonds en réponse à des appels de fonds nécessaires pour l’acquisition, la construction ou l’aménagement des bâtiments en proportion de leurs participations dans le capital social de la SCIA. A la fin, suite à une dissolution de la SCIA, les associés se verront attribuer leurs lots respectifs. L’utilisation d’une SCIA permet aux associés d’organiser à l’avance la répartition d’un bien en attribuant des lots prédéterminés.
• Les projets immobiliers peuvent combiner à la fois la structure SCIA et le mécanisme VEFA.
• Une « joint-venture » ou un consortium peut également être utilisé pour des projets immobiliers, généralement pour l’immobilier commercial. L’idée derrière ces structures est de regrouper des ressources différentes pour mettre en place un nouveau projet. Deux ou plusieurs investisseurs vont s’unir pour créer une entité dont le but est la construction d’immeubles, de bureaux et d’espaces commerciaux à louer ou à vendre. Les différentes parties impliquées dans ces types de projets sont liées par divers contrats énonçant notamment leur compréhension mutuelle des affaires à réaliser, leurs contributions et le mécanisme de financement, la gestion du bien immobilier après construction, un mécanisme de résolution des litiges et généralement tous leurs droits et obligations dans le projet.

Le Code Civil Mauricien (Amendment) Act 2018, en vigueur depuis le 15 avril 2019, a introduit un nouveau concept de « division spatiale portant création de volumes ». Cet outil vise à fournir de nouvelles possibilités en plus du concept existant de « copropriété » en offrant une manière plus flexible d’organiser le droit de propriété au sein d’un même bien immobilier ou dans des biens différents.

Comme son nom l’indique, la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) dans les projets VEFA est une garantie financière donnée par une banque ou une institution financière pour garantir le bon achèvement d’un projet immobilier.

Le Code civil prévoit deux formes de GFA, qui est une garantie indépendante émise par une banque ou une institution financière pour le projet.

Avec la GFA, en cas de difficultés financières rencontrées par le promoteur d’un projet, la banque ou l’institution financière a une obligation de mettre à disposition les fonds nécessaires pour l’achèvement du projet.

C’est pourquoi les projets immobiliers avec une GFA offrent généralement un confort et une tranquillité d’esprit aux acheteurs en VEFA.

L’article 913 du Code Civil prévoit que « Les libéralités, soit par actes entre vifs, soit par testament ne pourront excéder la moitié des biens du disposant, s’il ne laisse à son décès qu’un enfant ; le tiers, s’il laisse deux enfants ; le quart s’il en laisse trois ou un plus grand nombre ».

Cet article prévoit qu’il existe une portion d’héritage réservée, appelée « réserve héréditaire », qui est la fraction minimale d’une succession qui doit être léguée aux héritiers du défunt.

La réserve héréditaire varie en fonction du nombre d’enfants et représente 1/2 de la succession si le défunt laisse un enfant ; 2/3 de la succession s’il laisse deux enfants ; et 3/4 s’il laisse trois enfants ou plus.

Par conséquent, en tant que donateur ou testateur, vous n’êtes pas complètement libre de disposer de votre patrimoine, car une certaine portion de ce patrimoine est réservée à votre (vos) héritier(s).

A noter que l’application de la règle de la réserve héréditaire est soumise à l’application des lois mauriciennes en matière de succession.

À la suite d’un décès, un « Acte de Notoriété après Décès » (communément appelé « Affidavit de Succession ») est rédigé par un notaire ou un avoué.

Ce document est requis par les banques, compagnies d’assurance et autres institutions pour procéder aux formalités administratives suivant le décès.

En outre, le notaire aidera à identifier les droits des héritiers dans la succession et procédera à la distribution des biens du défunt parmi les héritiers.

La procuration, le mandat ou POA est un acte juridique qui permet à une personne (le « mandant ») de nommer une autre personne (le « mandataire » ou encore « proxy »), qu’il s’agisse d’un individu ou d’une entité légale, pour agir en son nom et pour son compte.

La procuration ou le mandat peut être général (c’est-à-dire donner des pouvoirs généraux à un mandataire de confiance pour gérer les affaires générales du mandant) ou spécial (c’est-à-dire donner un pouvoir spécial à un mandataire de confiance pour effectuer une tâche spécifique au nom du mandant).

Dans certains cas, lorsque le pouvoir conféré par le mandant consiste à vendre, hypothéquer ou disposer d’un bien immobilier, la procuration ou le mandat doit expressément être donné au mandataire.

Vivre à l’étranger, voyager ou avoir une incapacité sont les principales raisons pour lesquelles une personne pourrait avoir besoin d’une procuration ou d’un mandat.

Afin de bénéficier de l’exonération prévue à la section 27 de la Registration Duty Act de 1804, un « first time buyer » (i.e. celui qui achète pour la première fois) doit remplir un ensemble de conditions et faire une déclaration signée à cet égard.

Par exemple, certaines des conditions sont les suivantes: (i) l’acheteur ou son conjoint ne doit pas déjà être propriétaire d’un bien immobilier à Maurice ou à l’extérieur de Maurice; (ii) le revenu total de l’acheteur et de son conjoint pour l’année d’imposition ne doit pas dépasser 2 millions de roupies au total; et (iii) l’acheteur doit être citoyen de Maurice.

Si un acheteur satisfait à toutes les conditions prévues à la section 27, il sera exempté de la taxe d’enregistrement de 5 % comme suit:

• Sur les premiers Rs 2,500,000 pour l’acquisition d’un terrain nu résidentiel en pleine propriété de moins de 844 m² (c’est-à-dire une exemption de Rs 125,000) 
• Sur les premiers Rs 5,000,000 pour l’acquisition d’une partie de terrain résidentiel en pleine propriété avec une maison ou un lot résidentiel sous le régime de la copropriété (c’est-à-dire une exemption de Rs 250,000).

Les impôts les plus courants applicables à la vente d’un bien immobilier sont les suivants (*) :

• Côté acheteur : Les droits d’enregistrement (« Registration Duty ») de 5% de la valeur du bien, ainsi qu’une taxe administrative (anciennement connue sous le nom de ‘Stamp Duty’) d’un montant minimum de Rs 1,700 
• Côté vendeur : La taxe de transfert foncier (« Land Transfer Tax ») de 5% de la valeur du bien

Par exemple, dans le cas d’une vente d’un bien immobilier d’une valeur de Rs 2,000,000/-

5% x 2 000 000 = Rs 100,000 + frais administratifs à payer par l’acheteur

5% x 2 000 000 = Rs 100,000 à payer par le vendeur

(*) Notez que selon la nature et les caractéristiques d’une transaction (comme la vente de droits de bail – ‘Leasehold Rights’ – sur des terres de l’État), d’autres taxes sont susceptibles d’être prélevées lors de la vente d’un bien immobilier.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier à Maurice, les honoraires du notaire sont calculés conformément à la section 37 de la Notaries Act de 2008.

La Partie I du tableau de la Notaries Act de 2008 dispose comme suit :

Sur les premiers Rs 250 000 ——————> 2%

Sur les Rs 500 000 suivants ——————-> 1,5%

Sur les Rs 1 000 000 suivants —————–> 1%

Sur le reste —————————————-> 0,5%

A titre d’exemple, pour un bien immobilier d’une valeur de Rs 2,000,000/-

2% x 250,000 = Rs 5,000

1,5% x 500,000 = Rs 7,500

1% x 1,000,000 = Rs 10,000

0,5% x 250 000 = Rs 1,250

Frais de notaire = Rs 23,750 + TVA, plus tous les autres frais administratifs applicables.